祥生控股退市：从辉煌到黯淡，千亿房企的兴衰史

文｜罗曾 于琪

楼市迎来回暖，昔日千亿房企祥生控股（集团）有限公司（以下简称：祥生控股）却正式告别资本市场。

11月11日，距离上市满4周年仅差7天的祥生控股告别港交所，证券代码02599.HK正式被联交所移除。

值得注意的是，祥生控股前后发布了6份关于复牌进展的季度更新公告，但均未满足联交所的复牌指引。故联交所函件指出，除非祥生控股申请覆核除牌决定，否则上市地位将于11月11日上午9点正式取消。对此，祥生控股表示，经考虑公司的事实及情况后，公司无意申请覆核除牌决定。

祥生控股的结局，让人不禁唏嘘：作为内地最后一家上市的千亿房企，站在聚光灯下的“黑马”为何落得黯淡收场？

“狂飙”千亿

祥生控股创立于浙江诸暨，其创始人陈国祥早年间曾任诸暨的酒厂技术员和服装针织厂厂长，直至1989年开始涉足实业，任职诸暨市祥生实业公司总经理。1995年，凭借过往积累，陈国祥正式成立祥生地产，并开发首个房地产项目“诸暨祥生滨江花苑”，此后逐渐在诸暨崛起。

或许是不甘于诸暨一城，祥生控股于2014年将总部迁至杭州，并提出“立足杭州，辐射全国”的战略。与此同时，在陈家父子陈弘倪驻守上海、陈国祥镇守杭州的配合下，祥生控股逐渐发展成为一家多元化产业集团，业务涵盖地产开发、特色小镇、建筑安装、物业服务、酒店旅游等多个领域。

值得一提的是，祥生控股仅用3年时间便从百亿“狂飙”至千亿。2015年，祥生地产销售额首次突破百亿元大关；2018年，祥生控股销售额增至1029.2亿元，并且跻身行业前30强。

在“千亿目标”实现之后，祥生控股将上市一事提上日程。2020年，祥生控股正式在港交所上市，上市当天公司总市值一度达到167.7亿港元，陈国祥及家族所持市值超110亿元。同时，陈国祥及家族一跃成为福布斯杂志富豪榜上的亿万富翁。

彼时，为市场所看好的祥生控股的未来可谓是不可限量。然而，随着房地产行业的深度调整和市场变化，祥生所怀揣的美好憧憬，逐渐化为泡影。

难逃“厄运”

2020年8月，房地产监管政策“三道红线”出台，众多房企进入去杠杆阶段的同时，祥生控股也未能幸免于难。2020年底，祥生控股踩中了净负债率和剔除预收账款后资产负债率两道红线。

此后，祥生控股采取多种措施试图改善“三条红线”指标。据媒体报道，2020年末，祥生控股集团从红档降为橙档，2021年上半年，公司净负债率下降40个百分点至96.6%，现金短债比为1.2倍；剔除预收账款后的资产负债率为79.4％，相关指标的“转绿”也让祥生成功进入“三道红线“管理下的“黄档”梯队。

尽管取得了一定的成绩，但祥生控股的困境并未得到根本解决。上市后短短一年的时间，祥生控股就被踢出了千亿房企阵营。2021年，其合约销售额为803.31亿元，而到了2022年，这一数据更是大幅下滑68.1%至256.30亿元。

这突如其来的“冷水”，到底是短暂陷入泥沼，还是意味着祥生就此走入下坡路？

实际上，这场危机的背后正是债务压力的显现。

2022年3月，祥生控股因一笔2亿美元的优先票据未能按期支付利息宣告违约；2023年2月，其公告启动合计超6.4亿美元的美元票据重组，其中发行额为8620万美元年利率13厘、2亿美元年利率12厘的优先票据，分别将在2023年1月和8月到期。此后，其未披露债务重组相关进展。

在二级市场方面，因预计无法在规定期限公布2022年全年业绩，祥生控股的股票引发停牌。同时，又因2023年中期业绩及2023年全年业绩未按时披露，港交所上市委员会决定取消其上市地位，股票也持续停牌。

对此，祥生控股方面称，“公司目前正在采取措施遵守复牌指引，并致力于刊发所有尚未发布的财务业绩。公司仍与核数师进行合作中，但尚未确定刊登2023年中期业绩及2023年年度业绩的预期日期。”

自救“未果”

祥生控股也曾尝试变卖资产和收缩战略来减轻压力，但绝处逢生的希望似乎依旧渺茫。加之“领头羊”陈国祥的离世，无疑为祥生控股的经营发展增添了几分不确定性。

今年2月，祥生控股对外披露1月份的销售状况时，因标错小数点致使当月销售金额和销售面积均暴增300%以上。尽管在12天后发布了澄清更正公告，但这一乌龙事件无疑加剧了外界对祥生控股经营状况的质疑。

随后，祥生控股在4月19日补发了2022年财报数据。公告显示，截至当年末，公司计息银行及其他借款、优先票据、公司债券及应付款项的应付利息等，合计约296.61亿元。同时，在1年内需要偿还193.92亿元，然而彼时在手货币资金还不到12亿元。

在巨大的流动性压力之下，祥生控股采取“卖卖卖”策略，试图通过这种方式来筹集资金。据阿里法拍网信息，位于杭州市江干区（现为上城区）的瑞晶国际商务中心的3处房地产资产，于8月4日以3039.27万元的价格成交，由久盛控股集团有限公司竞得。而此处标的物正是祥生控股的杭州总部。

对于祥生控股来说，为数不多的好消息是，其部分项目在保交楼背景下有所回旋。据媒体报道，位于上海的“虹口源717”项目是祥生控股首次落子上海之作，当年祥生控股下足血本申请获得银团贷款100亿元，创下上海旧城改造规模最大的银团贷款项目。

值得注意的是，祥生控股在这些项目中所占股权比例并不高。不过，克而瑞数据显示，今年前10月，祥生控股凭借权益销售额超20亿元跻身上海房企权益销售金额TOP50。

在楼市利好政策频现之下，市场开始活跃起来。住房城乡建设部数据显示，10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5个百分点，自去年6月份以来连续下降后首次实现增长；全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长；新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长。

然而，今年前8个月，祥生控股实现合约销售总额26.27亿元，销售合约建筑面积19.86万平方米，同比分别下降75.25%和74.61%。

可以说，“二代”陈弘倪已使出了浑身解数，而身陷市场浪潮之中的祥生控股，能否走出困境，仍需时间给出答案。