“得房率100%”正成住宅市场“抢手货”

图源：网络

近期，郑州、长沙等多地涌现一批高得房率的住宅项目，即便这类项目比周边部分项目价格高出近2000元/平方米，但因得房率高，在溢价的情况下，仍受到了购房者的欢迎。

“打动购房人的还是户型和高得房率。”某央企郑州公司相关负责人告诉蓝鲸新闻，其所属企业在郑州市惠济区的项目，98平方米户型套内面积有88平方米，得房率在90%，可以做到三室两厅两卫。

“最近市场上的楼盘产品真是卷得不行，尤其是得房率，从以前的75%到现在90%多，甚至有些楼盘已经突破100%了。”上述负责人称。

据蓝鲸新闻不完全统计，目前郑州已有七个在售新房项目得房率超90%，其中最高的为某项目143平方米的户型，得房率近112%。

在中指研究院政策研究总监陈文静看来，高得房率项目批量涌现背后是今年以来部分城市为建设“好房子”提供更多政策支持，比如：空中花园符合一定要求时，允许空中花园面积不计入容积率和产权面积。

据克而瑞统计，从2023年到2024年前三季度，至少有28个城市（或地区）出台了这方面的新规，支持第四代住宅的发展。

“第四代住宅，即把此前位于地面的庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园。相比于以前的住宅产品，第四代住宅具有一定优势。”据某民营房企设计负责人介绍，除得房率高外，绿化设计更为丰富，景观环境较前代住宅有明显提升；增加公共庭院和街巷使得建筑空间更加多元化，增加了社交和休闲空间。

克而瑞显示，截至目前，百强房企在全国已经开发100余个第四代住宅项目，在住房“实得率”上，房企“卷”起来了，这100多个第四代住宅的得房率多数都超过100%，最高得房率超过了140%。

前述负责人称，第四代住宅的建设也会面临一些问题，如建造成本高、后期维护成本高、蚊虫困扰等问题。

“在当前市场情况下，拼的就是产品力和性价比，这类产品在同样的容积率限制下，不计容面积增加，房企实际可售面积将增大。”某央企北方公司营销负责人称，不占用可售面积的情况下，增大空中花园的面积，为住宅产品带来更丰富的空间、景观，能提升住宅产品的吸引力，购房人对这类产品也更认可。

价格相差不多，这类新品得房率更高，购房人更认可，对于房企而言也更好销售。

在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，这种实际得房率超过100%的房子入市，对市面上所有还没卖掉的房子来说，“都不是一件好事”。这种新产品会让购房者更加挑剔，所以对存量新房项目来说，如果库存还比较高、公摊面积又很大，就需要尽快调整销售策略了，比如降价或增加赠送等。而大部分二手房受制于过去的政策，肯定不会有新产品那么高的性价比，部分楼梯房的得房率高，但是工程设计等已经过时，所以这类产品的持有者也需要注意市场利空。

“新产品的出现总是会对旧产品的客户形成分流。”中指研究院研究副总监徐跃进则认为，第四代住宅产品的发展预计会是渐进式的，整体上对于当前市场库存去化的影响会相对有限。

对于用房成本，徐跃进预计物业费、采暖费大多是按建筑面积来计算，如果换作以套内面积进行计算，收费单价也可能会相应调整，最终用房成本不一定会提升。